リライト田中の活動ブログ

分家住宅は売れない？市街化調整区域の家を相続した方が知っておくべき売却のポイント

2025/04/24
テーマ：ブログ
　みなさん、こんばんは。
株式会社リライト　代表の田中です。
 
　
　今回は、市街化調整区域にある分家住宅売却のポイントについて。

分家住宅　売れない
※写真は当社が取引きした横浜市神奈川区の分家住宅
 
　昨日から箱根で妻との結婚記念日の休暇を家族で過ごしていた中、今朝、私の携帯に一本の電話が転送されてきました。
それは愛媛県にある市街化調整区域の「分家住宅」を相続されたお客様からのご相談でした。
「分家住宅って売れないって言われて…どうしたらいいかわからなくて…」と、泣きながらのご相談。
このように、「分家住宅」という言葉に不安を感じている方は少なくありません。
この記事では、「分家住宅とは何か」、「なぜ売りづらいのか」、「売却の可能性を広げる方法」をできるだけわかりやすくご紹介します。
 
【分家住宅とは】
分家住宅とは、市街化調整区域内で、特例として建築が許可された住宅のことです。
主に農家の子どもなどが、親元の土地に家を建てるために認められた「分家用の住宅」です。
◎特徴
　・「市街化調整区域」にある
　　（=基本的に家は建てられないエリア）
　・「親族限定での建築」が許可されていた
　・一般的な売買が制限されやすい
 
【なぜ分家住宅は売りづらいのか？】
売却が難しい理由は以下のような「法的制限」があるからです。
1.新たな買主が建築許可を得られない可能性
　分家制度は「建てた本人（分家人）」のためのものであり、第三者には適用されない。
2.原則として再建築が出来ない
　例え家が老朽化しても、買主が新しく建物を建て直せない可能性がある。
3.住宅ローンがつきにくい
　金融機関が担保評価を低く見積もるため、買主がローンを組めず売却が難航するケースも。
 
【売却を目指すためのポイント】
1.役所に確認する（建築許可・用途変更等）
　地元自治体の都市計画課や開発審査課で再建築の可否や制限の緩和について確認。
2.地元に精通した不動産会社や行政書士の先生を探す
　市街化調整区域の取り扱いに慣れた不動産会社や行政書士の先生であれば、建築許可や用途変更許可取得のツボを押さえているため、売却戦略を組み立てやすい。
3.許可不要の農家住宅や農業用建物として販売
　分家住宅には売主と買主にやむを得ない事情が必要となることが多く、どちらか一方でもその要件を満たしていない場合は許可がおりず、農家住宅や農業用建物としての売却も検討。
 
【まとめ】
分家住宅は確かに売りづらい側面があります。
しかし、「売れない」と決めつけるのではなく、一緒に寄り添い少しずつでも前進していける不動産コンサルタントとともに、法的な確認と的確な販売戦略を立てることで道は必ず開けます。
 
　今回ご相談くださったお客様のように、「誰にも相談できずに不安を抱えている方」は全国にたくさんいらっしゃるはずです。
この記事が、そのような方の心を少しでも軽く出来たら嬉しいです。
 
それに不安で泣きそうな時にはいつでも当社リライト、私までお気軽にご相談、ご連絡をください。
みなさまのお役に立てるよいスタッフみんなでサポートしてまいります。(^^)

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