土地何とかして所有している一棟アパートの収益を今以上に上げたい！（横浜市戸塚区）
| ご相談者： | 不動産会社 様 神奈川県横浜市 |
横浜市戸塚区に弊社が所有している一棟アパートがあります。
そのアパートは土地が広く、一部空室があります。
何とか工夫して、収益を上げたいと思いますがいい方法はないでしょうか？
状況
・駅からバス便のエリア
・土地が広く、駐車場部分が一部空いている
・一部空室となっている
・前面道路が私道（持分なし）
解決策
1. 売主様との打ち合わせ
ご相談をいただいてすぐに売主様の事務所を訪問し、打ち合わせ。
既存でお持ちの書類一式の写しをいただき、現状で収益率を上げる方法が
ないか検討しました。
2. 現地確認
売主様よりいただいた書類を持って現地確認を実施。
物件の前面道路はもともとの地主さんが所有。（私道持分もありませんでした）
ただ、隣地との高低差もほとんどなく、住宅地としては良好な環境でした。
また、物件の庭先（駐車場部分）が一部空いていました。
3. 活用方法の検証
現状のままでは、アパートの内装リフォームをし、賃料をアップさせるしか
考えられる方法はなさそうですが、売主様と知恵を絞り、検討した結果、
駐車場部分がアパート建築時の敷地に算入されていないことが判明。
つまりは、その部分（庭先の駐車場部分）だけの売却が可能となりました。
4. 駐車場の退去依頼と測量作業
駐車場は現状1台だけ駐車車両があったため、売主様を通じて近隣の駐車場に
移動していただく方向で調整を図りました。（実際に移動していただくことが
できました）
続いて、駐車場部分がどのくらいの面積があるのかを把握するために測量を
実施しました。
5. 駐車場部分の売却金額のリサーチ
測量後、売却ができる駐車場部分の面積が確定したため、その部分を一体
いくらで売却することができるかをリサーチしました。
その方法は内々で不動産を高く買い取るパワービルダーに紹介するという
簡易入札方式を採用しました。
ご紹介させていただいたパワービルダーの中にすぐ近くでこれから事業化を
するという会社もありました。
6. 諸条件の調整と売買契約の締結
パワービルダーの中での簡易入札の結果、近くでこれから事業化をするという
パワービルダーの購入希望金額が一番高く、その金額はエンドユーザー以上での
購入希望金額でした。
売主様、買主様との間で諸条件の擦り合わせをし、無事にご契約を締結して
いただくことができました。
7. 立会証明書の取得・分筆登記の実施
ご契約締結後、すぐに現地の境界について、隣接地の方と立会証明書の
取交し、売却部分の分筆登記を行いました。
8. 私道承諾書の取得
前面道路が私道で持分がないことからも、私道所有者の方より
通行・掘削に関する承諾書の取得をしました。
9. 残代金・お引渡しと収益アップ
各種条件が成就し、無事に庭先（駐車場部分）78㎡を1,000万円以上の
金額で売却することができました。
これにより、売却資金によって当初取得原価が下げることができ、
そして、一部空室の修繕費用に充当し、収益率を改善（アップ）させる
ことに成功したのです。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「不動産の有効活用」です。
外見は普通の一棟アパートでしたが、物件をよく調査、把握することにより、
一部を売却し、資金化することだってできます。
それにより、今回は収益率を改善することができました。
また、今回の買主様を選定する際の簡易入札方式時においても
近隣で事業をする予定のあるパワービルダーにご紹介できた点も
今回の案件を完結させるための重要な要素でした。
どういった会社がこの物件を高く購入できるのかを見極め、
ご紹介すること、そのルート（人脈）こそが売るチカラとなります。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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