戸建使用者がいるボロボロの家屋（再建築不可）、父の意思能力があるうちに手放したい！（茨城県水戸市）
| ご相談者： | N.T 様（インターネットからのお問い合わせ） 東京都 |
高齢の父が所有している家屋（再建築不可）が茨城県水戸市に
あります。
家屋はすでに老朽化しており、いつ壊れてもおかしくない状況です。
ボロボロの家屋を所有していることによる所有者責任が恐いため
父の意思能力があるうちに手放したいと考えております。
道路に問題があり、建替えすることもできず、長年、資材置場として
使用している方がおり、活用できません。
そのため、地元の不動産会社数社に相談しましたが全て断られて
しまいました。
御社にて何とかご対応いただけないでしょうか？
状況
・駅からバス便の地域
・使用者が資材置場として利用しているため、
多数の資材があり、手が付けられない状態
・建築基準法上に定める接道要件を満たしていないため、
建替え・増改築ができない
・家屋がかなり老朽化（一部倒壊）しており、使用困難
・境界標が一部不明
・周辺道路が第三者所有の私道
・水道管が第三者所有地を通過
解決策
1. メールでの打ち合わせと面談
当初、お客様よりインターネットにてお問い合わせをいただき、
ご意向や条件等について複数回メールにてやり取りをさせていただいて
おりました。
そして、売主様と物件の使用者の方との連絡もとれ、打ち合わせが
できた段階でお客様と面談をしました。
複数の問題を抱えてしまっている物件を何とか手放したい、他の複数の
不動産会社に相談されたが、全て断られてしまったという趣旨の内容でした。
お客様からは「このままの状態で所有し続けると、万が一、物件で何か
あった場合の所有者責任が恐い」というお話もいただきました。
そのため、私からは当社ができること、お客様にしていただくことを
明確にお伝えさせてしました。
最終的にはお客様より正式に当社に売却のご依頼をいただくことが
できました。
2. 市場調査の実施
まずは、物件の地域（バス便エリア）で物件が流通しているかどうかを
不動産会社専用サイト、その他の検索サイト等でリサーチをしましたが、
地域的にほとんど不動産の流通がない地域でした。
かつ、今回の物件は、ただでさえ不動産の流通がない地域、
建替えができないことや他にも複数の問題を抱えてしまっている
物件のため、売却が難航してしまうことが予想されました。
3. 行政での物件調査
横浜の事務所で調査できることは予め実施し、茨城県水戸市の
市役所、その他行政機関にて物件調査を行いました。
周辺道路は、私道で第三者所有のもので、通行・掘削の際には
承諾が必要となることがわかりました。
建築基準法、都市計画法、その他法令上の制限や水道・下水・ガスなどの
インフラについても調査を行いました。
ここで再度、建築基準法に定める接道要件を確認しましたが、
現状の何もしないままでの建替えはできないとの判定でした。
また、水道管が第三者所有地を通過して引込みがされていることも
判明しました。
4. 現地調査の実施
行政での調査を終え、現地調査を実施。
現地では境界標が一部不明なことや越境等の確認をしました。
現地には使用者の方が置いている大量の資材があり、隣地のブロック塀が
老朽化により、物件建物に倒れかかっていました。
5. 再度の打ち合わせと契約書の作成
物件調査後、再度売却についての打ち合わせを実施しました。
使用者の方がいる状態での売却、使用者を退去いただいての売却等。
いずれにしても立退き費用や資材の撤去及び家屋の解体費用と市場に
売り出したときの売却金額を天秤にかけても明らかに売却するために
売却金額以上の資金を払わないと手放せないということが明確でした。
そのため、売主様と使用者の方で再三、再四協議をしていただき、
最終的に使用者の方に「現状のまま」で買い受けていただくことで
話がまとまりました。
そして、その契約に向けて契約書を作成しました。
契約書の作成についても売主様と相当数協議を重ねて
作成しました。
契約書作成にあたり注意したことは、売却後に売主様に
瑕疵担保責任がこないように「わかっていること」は全て文書化し、
かつ、瑕疵担保責任免責の特約条項を追加したことでした。
また、税務調査が入った際に低額譲渡と言われないようにする
ためにも物件が問題を多数抱えているということも明記しました。
6. 売買契約の締結・引渡し
書類の準備もお客様との事前の打ち合わせも終わり、
司法書士事務所にてご契約を締結いただき、お引渡しを
終えることができました。
最終的には使用者の方にご購入いただいたため、売主様としても
立退き費用・残置物の撤去費用や家屋の解体費用を負担することも
なく、売却することに成功しました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「所有者責任」でした。
ボロボロになってしまった家屋、万が一、屋根が飛んで周辺のお宅に
損害を与えてしまった場合、所有者がその損害を賠償しなければなりません。
これが所有者責任です。
今回は、所有者であるお父様がご高齢のため、意思能力があるうちに手放し
たい、というご意向をかなえることができました。
もし、これが数年後、お父様の意思能力がなくなってしまった時点で
手放そうと思ったら…成年後見制度という所有者の意思能力にかわる裁判所の
許可で売却するという方法がありますが、費用もかかりますし、一筋縄では
いきません。
成年後見制度で物件を売却することになった場合は、現時点で物件を
手放すことよりも何倍も難しくなってしまいます。
今回の売却については、ご相談者であるお嬢様と所有者であるお父様、
他のご家族みなさんで家族会議にて手放すことを決定されたそうです。
想い出が詰まった不動産を手放すことはつらいことだと思いますが、
その不動産を所有し続けることで次世代がいつ何が起こるかわからない
所有者責任やランニングコストなどの金銭的負担を負っていくのも親として
つらいところだと思います。
不動産を売却される場合は、ご両親様の意思能力が非常に
重要になります。
そのためには、今回のお客様同様重要なことは「家族会議」を
ひらき、家族みんなで協力し合って進めていく必要があります。
茨城県水戸市の地元の不動産会社で対応できない物件でも
「お客様のため」であれば、当社がお引き受けいたします。
そして、今回のお取引きにて関東地方は全県制覇しました！
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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