土地固定資産税だけがかかるどうしようもない土地を手放したい！（静岡市葵区）
| ご相談者： | 横浜市内の不動産会社 様 神奈川県横浜市瀬谷区 |
数年前に不動産会社を営んでいた父が他界し、会社を相続しました。
その会社にはたくさんの難あり物件があり、困惑しております。
その中に静岡県静岡市葵区に接道幅に問題があり、建物の建築が
できない土地があります。
その土地は面積が100坪もあり、宅地並み課税のため、毎年
結構な固定資産税がかかっています。
何とかこの土地を手放したいのですがご協力いただけないでしょうか？
状況
・駅から距離があり、バス便エリア
・境界が不明
・放置車両がある
・毎年固定資産税と草刈り代がかかる
※固定資産税は更地で宅地並み課税されている
・接道幅が足りず、建物の建築ができない
・車が入らない
・土砂災害警戒区域
・土地形状が三角形
解決策
1. お客様との面談
当初お客様よりご相談いただいたときは諸事情により
すぐに動き出すことができませんでしたが、今年に入り
当社でご対応できるようになりました。
そこで状態が整ってすぐにお客様と打ち合わせを実施し、
物件の詳細について確認、打ち合わせをしました。
今回の物件は、もともとお父様の代に競売にて取得された
土地でした。
当初は整形地で道路幅も広く、建物の建築が可能でしたが、
地元不動産会社との間で一番道路側のいい部分だけを売却されて
しまい、今回の建物を建築できない土地が残地として残ってしまい
ました。
2. 市役所での物件調査
お客様より正式にご売却のご依頼をいただいてから
すぐに市役所などで物件の法令上の制限など多岐にわたり
調査を実施。
その際に今回の物件が土砂災害警戒区域内ということや
水道管の引込みがされていないことが判明しました。
3. 現地調査と周辺聞き込み
市役所調査の後は、現地調査。
まず、現地で境界標の有無や越境について確認しました。
境界標は大部分が不明であり、越境については樹木の枝葉が
越境していることが判明。
また、現地は雑草が伸びており、鬱蒼としていました。
敷地内には放置車両と放置重機がありました。
そして、道路との接道幅を測ったところ、1ｍもない…。
やはり建物の建築ができない土地でした。
現地調査を終え、近隣住民の方でご購入のご意向が
ないか、売却の際の有益な情報がないか聞き込みをしました。
すると近隣の方より物件の管理がされていないため、動物が
住み込んでいる、その動物に農作物栽培用の機械のケーブルを
切られてしまうからなんとかしてほしい、昔の所有者の人が
この土地にガラを埋め戻していた、とのお話をいただきました。
4. 販売価格の決定と売却活動
物件調査を一通り終え、調査結果を踏まえ、売主様と
販売価格について協議し、決定しました。
建物の建築ができない条件的に厳しい土地ということは当初より
認識しておりましたが、いざ販売活動を開始しても、インターネット
のお客様の閲覧件数がほとんどなく、厳しい状況が続きました。
5. 新規ルートの開拓と地元不動産会社とのコラボ
少ないお問い合わせをいつまでも嘆いていても何もなりません。
そのため、とにかくいろんなアクションを起こしました。
お客様へのご紹介用のパンフレットを変えてみたり、地元不動産
会社にファックスを送ってみたり、太陽光パネル販売業者にダイレクト
メールを実施したり、と。
そして、その中で地元の不動産会社の方とつながることができ、
その方のルートにて購入希望者の方をお探しすることができました。
6. 購入希望者との諸条件の擦り合わせ・契約
購入希望者の方は地元の農家の方で今回の土地を農地として
購入していただけるとのことでした。
当初はご購入の予定はない方でしたが、地元不動産会社の方の
誠意あるご対応から、ご購入していただけることになったのです。
ただ、条件として①境界線をはっきりすること、②地中障害が
あった時は撤去すること、③放置車両・重機の撤去というものでした。
そこでそのための費用の見積りをし、事前に精査し、売買契約を
締結いただくことができました。
7. 放置車両・重機の撤去と地中障害
売買契約締結後、地元不動産会社の方と打ち合わせをしながら
現地の放置車両・重機を撤去し、樹木の伐採、整地を完了しました。
整地の際には地中よりガラや撤去するためには数十万円くらい
かかるであろう擁壁がでてきてしまいました。
その点については、売主様、買主様間で協議を行い、
穏便に解決することができました。
8. 境界立会の実施
整地作業の後に地元不動産会社の方主導のもと、境界立会いを
実施しました。
隣接地に成年被後見人の方がご所有されている土地があったため、
その境界線については、後見人の方に立ち会っていただき、無事に
境界確認も終えることができました。
9. 残代金・お引渡し
本日のお引渡しについては売主様のご都合は合わず、事前に
司法書士の先生と書類の確認をし、売主様不在の状態で特に
問題もなく残代金・お引渡しを行うことができました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「金食い虫物件の処分」でした。
毎年固定資産税や草刈り代だけがかかってしまう活用できない土地、
つまりは金食い虫物件。
それに加え、車が入らず、建物の建築もできない土地だったため、
当初は売れるかどうか心配な部分もありました。
ただ、地元の信頼できる不動産会社の方のお力添えのもと、
無事に今回の難あり物件（金食い虫物件）を処分することができ、
売主様と共にひと安心することができました。
先代のお父様が競売にて取得されたときは、当初は土地形状もよく
建替えができる土地でした。
それが、一部分だけ道路付けのいい場所を先に売却してしまったがために
今回の地型が三角形で接道していない土地ができてしまったのです。
もし、そのときに担当した不動産会社の方が残った土地の活用方法を
少しでも考えてあげられていれば、建替えできるような土地形状で残地して
あげられていたら、物件の売却も今回ほど困難ではなかったに違いありません。
土地を分けて一部を売却するということは往々にありますが、
それが問題ではなく、土地を分ける時には残った土地も活用できる
ような土地形状や道路付けもしっかり確認してあげる必要があります。
そして、自らが難あり物件をつくらないように、そういった物件を
相続させないようにすることが大切なことだと思います。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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