戸建隣地とトラブルがある建替えできない戸建を何とか手放したい！（福島県会津若松市）
| ご相談者： | T.M 様（インターネットからお問い合わせのお客様） 福島県会津若松市 |
数年前に実家を相続で取得しました。
ただ、その実家は隣地とトラブルがあり、私の取得した不動産を建替えすることができません。
その不動産は人が通る出入り口もなく、売るに売れなく、貸すに貸せない土地です。
複数の地元の不動産会社に相談しましたが、「うちでは扱えない」、「売れない」と言われてしまい、途方に暮れています。
このどうしようもない不動産を娘に残したくありません。
解体費用が持ち出しになっても構わないので、何とか処分するためにも手伝っていただけないでしょうか？
状況
・駅からは徒歩圏
・過疎化が進み、ところどころに空家や空地がある
・隣地とのトラブルがある
・境界標が不明
・物件に入るまでの出入口がない
・建物内には残置物がある
・建物が老朽化し、傾いている
・建物が未登記（登記されていない）
解決策
1. お客様との打ち合わせ（状況の把握）
当初、当社にお問い合わせいただいたのは当社の会社がある横浜市にお住いのお客様のお嬢様からでした。
内容は、「母が所有している実家が隣と揉めており、建物の建替えができなくなってしまいました。売るに売れなくて、困っています。そんな中、インターネットを見ていたら、御社のホームページを拝見し、相談させていただきました」というものでした。
聞くところによると揉めてしまっている隣地の方とは、親戚同士であり、今回の相談地と隣地の土地はもともと1つの土地だったそうです。
ただ、それが昔、相続が発生した際、税理士の先生が言うとおり、土地を分割したとき、今回の相談地は建築基準法で定める接道義務を満たさなくなってしまい、隣地の土地の一部を利用しなければ、建替えも、建物に入ることさえできなくなってしまったそうです。
お互い、先代がご存命中は、取決めもなく自由に隣地の土地を通行することができていたそうですが、それぞれ代替わりをした際、隣地が入り口付近に人の出入りができないよう花壇や植木鉢を置くようになってしまいました。
お客様は、隣地と揉めてからは、建物に出入りすることもできなくなってしまったため、そこから転居せざるを得ませんでした。
そして、空家になって数年が経ち、売却をしようと複数の地元の不動産会社に相談をされましたそうですが、「隣と揉めていたら、売れない」や「うちでは扱えない」、「建替えできるようになったら、相談してほしい」と言われ、困り果てていました。
お客様のご意向としては、このどうしようもない不動産を何としても子どもの代に残したくない、そのためには建物を解体し、そのための資金の持ち出しが発生してでも手放したい、というものでした。
お客様との面談の際に相談地に関する資料一式をいただき、解決方法を模索していきました。
2. 相談地の資料の確認
お客様とお会いした際にいただいた相談地に関する資料を何回も見直し、この不動産をどうすれば、売却・再生できるかを考え続けました。
資料自体は、お客様が地元の不動産会社から断られてしまった際に知り合いの建築士の先生に物件調査、揉めてしまっている隣地との協議をお願いされたときにつくられたものでかなり精度の高いものでした。
その建築士の先生が隣地にアプローチをかけたとき、「うちから話すことはない、何かあれば調停にしてほしい」の一点張りだったそうです。
3. 現地調査の徹底と隣地へのアプローチ
後日、お客様と一緒に現地を確認しました。
ただ、横浜市にある当社が福島県会津若松市の現地に行くには、片道車で4時間の一日仕事でした。
現地に到着し、現場周辺を見渡すと確かに入口付近には隣地の花壇や植木鉢が置かれており、通るなと言わんばかりの状態でした。
そのため、建物に入るためには、幅30センチくらいの水路を横向きになりながら抜けるしか方法がありませんでした。
建物自体は、長年空家になっていたこと、東北の震災等の影響でかなり傷んでおり、明らかに傾斜していました。
室内には大量の残置物があり、隣地との土地の境界標は大部分がありませんでした。
このとき、私は横浜の事務所に戻っていつでも売却活動を開始できるように徹底した現地調査を実施しました。
現地調査の後、お客様とご一緒に揉めている方以外の隣接地の方を訪問し、売却活動に入る旨お伝えしました。
理由は、隣接地の方が「うちが買います」と仰っていただける場合が多々あるためです。
ただ、今回は残念ながら隣接地の方でこの難あり物件をお引き受けいただける方はいませんでした。
現地でお客様とお別れした後に1つだけ私だけで帰りがけに訪問をしていきました。
それは以前、今回の相談地の南側を開発した不動産会社でした。
理由は、今回の相談地の隣地に道路にでるまでの幅1ｍ弱の細い路地を所有されていたからです。
この部分を購入することができれば、建物の建替えはできなくても何とか処分することができるかもしれません。
もしくは、この不動産会社が購入してくれるかもしれないと思ったからです。
ただ、その不動産会社を訪問したときには担当の方はご不在でした。
そのため、私の名刺をお渡しいただくよう窓口の方にお願いしました。
4. 隣地への連絡
現地調査を終え、横浜の事務所に戻り、揉めてしまっている隣地の方へのアプローチを行いました。
ただ、けんもほろろに隣地からは「私から話すことはない。隣のことはうちに一切関係ない。話があるなら、調停でして欲しい。迷惑だから二度と電話をしてこないでほしい」と言われてしまいました。
そのため、そのことを売主様に報告をし、揉めている隣地を除外した販売方法等その後の方向性について打ち合わせをしました。
5. 隣地不動産会社の担当者からの連絡
数日後、現地からの帰りがけに訪問した隣地の路地を所有している不動産会社の担当の方よりご連絡をいただくことができました。
そのため、担当の方に相談地の資料を送り、事情を説明し、何とか引き取っていただけないか、とお願いをしました。
そして、先方の担当の方より「検討してみます」旨のお話をいただくことができたのです。
6. 契約に向けての協議
隣地不動産会社の方に現地をご見学いただき、再三、再四に渉り協議を重ねました。
結果、時間はかかったものの、何とか「購入する」旨のお話をいただくことができました。
その条件は、次の通りでした。
・土地及び建物の瑕疵担保責任の免責
※欠陥があっても売主様は責任を負わないというもの
（何かあれば全て買主様の責任と負担にて対処）
・境界非明示での売買
※境界が不明であり、境界標の設置もしませんというもの
（何かあれば全て買主様の責任と負担にて対処）
・古家がある状態での売買（室内の残置物は売主様にて撤去）
・未登記建物を未登記のまま売買
・隣地より「一切連絡してほしくないという話がある」旨、「現状のままでは出入りも、建替えもできない」旨を容認いただき売買
7. 残置物の撤去と売買契約・現地確認
前述の通り、契約内容がまとまったところで売主様に残置物の撤去を行っていただきました。
残置物の撤去が完了した時点で再度、会津若松市に行き、売買契約を締結し、そのまま売主様、買主様と一緒に現地確認をし、無事に引渡しを終えることができました。
8. 土地の所有権移転登記と建物の所有者変更通知
ご契約時には、司法書士の先生に同席いただき、土地の所有権移転登記の手続きを行っていただきました。
ただ、建物は未登記のままでの売買だったため、何もしないと売主様に毎年固定資産税が課税されてしまいます。
そのため、それを避けるために市役所に建物の所有者（納税義務者）が買主様になる旨の所有者変更通知を提出しました。
そして、取引きを完了することができました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「土地の分割」でした。
もともとは1つの土地が相続が発生する度に分割される、こういったことはよくあることですが、今回のように「土地の分割」をする際に不動産のプロではない、税理士の先生が単独・主導で行い、かつ、何ら書類の取り交わしをせずに今まできてしまったことが今回の相談地が難あり物件となってしまった原因でした。
もし、土地の分割時に単独で建替えできるよう建築基準法・各種条例に適合する土地形状で分割していたら、もし、隣地と公正証書などで通行や利用に関する合意書を作成していたら、きっとお客様はこんなに不安に思うことはなかったと思います。
当初、お客様はこの難あり物件を手放すために200万円近い建物の解体費用の持ち出しをお考えでしたが、私のほうで各種調整をすることで逆に有償で売却するができたのです。
今回の案件から気を付けること、繰り返しになりますが、「土地の分割」には最新の注意を払うようにしてください。
もし、土地の分割をする必要があるときは、土地家屋調査士、不動産鑑定士、不動産コンサルタントへのご相談もお忘れなく。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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