その他空室が増えてきているアパートを入居者はそのままで売却をお願いしたい！（埼玉県上尾市）
| ご相談者： | F.K 様（税理士法人からのご紹介） 埼玉県上尾市 |
私の顧問先のお客様で駅徒歩15分のところにアパートを所有されている
方がいます。築年数の経過とともに空室が目立ち、アパートを維持するため
だけに毎年預貯金を切り崩しています。
このまま所有していてもお客様のためにならないため、売却をお願いしたい。
状況
・築年数とともに空室が目立ち始めている
※空室が重なった時は、売主様が預貯金を
切り崩し、借入れの返済をしている
・入居者には迷惑をかけず売却をしたい
・境界標が一部ないため、設置が必要
・以前、建物が地盤沈下した
・売主様がアパート維持のために契約した
各種名義変更手続きが必要
解決策
1. 面談による詳細のヒアリングと販売・境界標の設置
税理士の先生と一緒にお客様のご自宅を訪問し、面談。
現状の問題点を抽出し、どういった方法でご売却いただくことが
よいのか戦略を練りました。
物件調査をし、販売活動の実施、この時、幸いにも空室が1部屋だけでした。
販売活動開始後、並行して土地家屋調査士の先生に依頼し、土地の境界標の設置作業。
土地の境界設置時に隣接地の建物の雨樋の一部が物件に越境していることが
判明しました。
売主様と何度も隣接地所有者様を訪問しましたが、いずれもご不在だった
ため、お手紙をお送りさせていただきました。
後日、隣接地所有者様よりご連絡をいただき、越境物の是正のお願いに
伺い、無事に越境の解消をすることができました。
2. 販売からご契約
当初は、売主様のご希望金額より販売活動を実施し、お問い合わせの数を
みながら徐々に価格変更していただきました。
お問い合わせが多くなったところで勝負をかけていき、大手不動産会社の
方とのコラボレーションというかたちでご契約いただくことができました。
買主様が不動産会社だったため、建物の瑕疵担保責任は免責とし、
売主様に後々問題がこないように調整させていただきました。
逆に買主様のご意向通り、ご契約締結後お引渡し前であっても、
空室1部屋の募集活動を行い、お引渡し前に満室とすることができました。
3. ご契約からお引渡し
ご契約後に売主様がアパート維持のために契約されていた
火災報知器・ケーブルテレビ・給湯器などのリース契約の名義変更
手続きを行い、今まで売主様が全額負担されていた町会費を入居者の
方にご負担いただくように町会長の方とも打ち合わせをしました。
お引渡し完了後は、敷地内に電柱があったため、東京電力に
所有者変更通知をし、入居者の方に「所有者がかわった」旨管理会社を
通じてお知らせしました。
担当者からの一言
今回の案件は、お客様が建築会社に「相続対策のために」と言われるがまま
多額の融資を借りて、建築したアパートでした。
築年数の経過とともに年々賃料も下落し、空室も増えてきます。
今後は少子高齢化のため、なおさらアパートを所有するリスクが増えて
きます。
アパート建築は節税になりますとも言われますが、お客様の生活が
あってのお話しです。
これからは都心の一部を除き、アパートの空室が増加してきます。
そのため、投資用物件も今まで以上にしっかりと検討していかないと
大変なことになります。
ぜひ、失敗しない資産活用、を。
ご売却のお引渡し後、売主様がとてもご安心されたお顔をされていたのが
印象的でした。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
〒221-0842
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