戸建自宅を売却したいが、売却しても借入れが残ってしまう。何とかならないか？（神奈川県横須賀市）
| ご相談者： | 銀行系不動産会社 様 横浜市南区 |
弊社（銀行系不動産会社 様）のお客様で返済がきつく、自宅を
売却したいとご検討中の方がおります。
自宅を売却しても既存の借入れが残ってしまう（任意売却）ため、
高い金額で買主様を探してほしい。
御社のほうで何とか対応してもらえないか？
状況
・売却動機により、瑕疵担保責任が負えない
・物件と隣地の建物が相互に越境している
・建物の築年数が経過しており、室内の状況
からもリフォームが必要
※一部雨漏り・腐食も有り
解決策
1. 物件調査及び現地確認の実施
ご相談受付後、速やかに当社にて物件調査と
現地確認の実施。
室内の状況がリフォームが必要だったため、いつ
お客様からお問い合わせをいただいてもご対応できる
ようにリフォームの見積書も予め準備。
2. 販売活動の実施・ご契約
物件の特徴から建物の大きさや周辺環境を
アピールした広告戦略を立案・実施しました。
結果、当社にて近くにお住いのお客様よりご購入の
ご意思をいただき、無事に売買契約を締結していただくことが
できました。
ご契約金額では、売主様の残債務の全額返済ができない
ことから事前に金融機関と売主様にて売却の返済計画に
ついても協議。
3. 融資条件による物件の変更
買主様にはご契約締結後、融資のお申込み手続きを
行っていただきました。
その際に物件価格100％ローンに加えて諸費用と
建物のリフォームローンも含めて1本で融資申込み。
後日、金融機関より物件的条件付きで融資承認が
おりました。
それは、①物件と隣地の建物（雨樋）の相互越境の解消と
②隣地との境界にブロック塀の設置でした。
そのため、売主様と売主様の融資借入れ先金融機関と
協議し、その費用を捻出、①②ともにクリアにし、融資
利用ができる状態に整備。
※上記①は土地の形状を変更し、分筆登記と交換を連動し
解消しました
4. 物件の引渡し
物件的な融資条件の整備後、お引渡しに向けて各種調整を
し、売主様の抵当権の抹消、買主様への完全なる所有権移転
登記ができ、無事にお引渡しをすることができました。
担当者からの一言
今回の案件、「不動産を売却しても残債務が残ってしまう」
という「任意売却案件」でした。
この場合、特に重要なことは「いくらでどういう条件であれば
既存融資機関が抵当権を抹消してくれるのか」です。
また、任意売却案件の場合、売主様に支払い能力がないため、
一般的に瑕疵担保責任免責（何があっても売主様は責任を負え
ない）という契約形態になります。
その状況で買主様にご購入いただくためには、入念な物件
調査と現地調査が必要となります。
今回の買主様はもともとお近くの賃貸住宅にお住まいに
なられており、とても広いご自宅を購入出来たことを
大変喜ばれておりました。
途中、いろいろ大変な部分もありましたし、何度、
横須賀市の現地に行ったかわからないくらいでした。
それでも最後にお客様から言われた「ありがとう」で
一生懸命ご対応させていただいてよかったと改めて実感
しました。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
〒221-0842
神奈川県横浜市神奈川区泉14-9
