戸建建替えできない物件を現況のまま買い取って欲しい！（川崎市宮前区）
| ご相談者： | 地元不動産会社 様 横浜市青葉区 |
当社（地元不動産会社 様）のお客様で前住んでいた自宅を
空家にしており、売却を検討している方がいます。
その物件は、前面道路が建築基準法上の道路ではなく、
建物の建築ができません。
御社にて現状のままで買い取ってくれないか？
状況
・前面道路が建築基準法上の道路判定がされていない
・前面道路が私道で持分がない
・隣接地への越境がある
・境界標が不明
・古家が過去に増築されており、未登記のまま
・室内に残置物がある
解決策
1. 現場確認・物件調査
ご相談をいただき、すぐに現場調査を行いました。
その後に行政の窓口にて物件調査。
特に肝心なことは「前面道路の扱い」でした。
窓口の担当者にヒアリングしたところ、前面道路は、
「建築基準法上の否道路と決まっていない。未判定道路」と
いうことでした。
この「未判定道路」の場合、建築基準法上の道路として
判定してもらえる可能性がありました。
2. 境界立会・測量・承諾書の取得・残置物の撤去
道路の判定作業には現況図が必要だったため、土地家屋調査士の
先生に依頼をし、測量作業に着手。
その際に隣地への越境が判明したため、承諾書の取得をしました。
また、境界立会の際に私道部分所有者の方に通行・掘削のお願いを
しました。（境界確定は完了）
※住宅ローンを利用するためには、私道の場合、通常、私道部分の
通行・掘削の承諾書が必要となります。この承諾書の取得が
できないと融資利用できる金融機関が限定されてしまいます
結果としては、私道所有者の方に再三、再四のお願いをさせて
いただいても埒があかないため、弁護士の先生とコラボレーションをし、
私道所有者の方と裁判所にて調停を実施しました。
調停後、いろいろ協議をさせていただき、無事に承諾書を取得する
ことに成功しました。
そして、敷地内・建物の残置物の撤去も完了しました。
3. 道路種別の判定・表示変更登記
現況測量図もでき、行政窓口に再度協議にいきました。
最終的には「未判定道路」を「建築基準法第42条第2項道路」
（セットバック道路）に判定していただくことができ、
無事に建て替えができるようになりました。
次に建物の未登記部分があったため、土地家屋調査士の先生に
依頼し、増築部分の表示変更登記を行いました。
担当者からの一言
今回の案件は「判定されていない道路の判定」と
「通行・掘削承諾書の取得」がポイントとなりました。
不動産会社の方には「未判定道路＝建替えできない」と
とらえられる方が多数いますが、実際はただ判定されて
いないだけということも多々あります。
これは単純に知っているか、知らないかだけの話。
また、「通行・掘削の承諾書の取得」は絶対取得できるかは
正直わかりません。
今回は相当大変でしたが、それに伴い、たくさんの知識を
得ることができました。
最終的には、承諾書の押印を当初拒んでいた方も
WIN WINになる方法を考え、実施することで近隣住民の
みなさまからご理解をいただくことができました。
まだまだ学ぶべきことは多いと実感。
日々精進していきます。
再建築不可物件の買取・売却のことは、
株式会社リライトまでお気軽にご相談ください！
関係者のみなさま、本当にありがとうございました！
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