戸建建ぺい率・容積率を共に超過した戸建の売却・住み替えを手伝って欲しい！（横浜市港北区）
| ご相談者： | M.M 様（ユーザー様） 横浜市港北区 |
私の年齢的にも今の大きな自宅を処分（売却）し、
都内のコンパクトなマンションに住み替えたい。
状況
・売主様は9年前に私が前職（東急リバブル勤務）時に
売却物件を購入いただいたユーザー様
・境界標が一部紛失
・物件の真下を地下鉄が通過
・建ぺい率・容積率を大幅に超過し、都市銀行での
住宅ローンの利用が難しい
・売主様は賃貸へのお住み替えをご希望されているが
無職で60代の女性
※賃貸物件を借りる際に審査が難航する可能性有り
解決策
1. 物件調査と価格査定、販売活動の実施・境界標の設置
ご相談をいただき、すぐに物件調査と価格査定を実施しました。
売主様を訪問した際にはとても懐かしい感じがしました。
当初はチャレンジ価格より販売活動を実施しました。
また、販売活動と同時に土地家屋調査士の先生に依頼し、
土地の境界標の設置をしました。
2. 売買契約の締結・買主様の融資審査
販売開始後一定期間で近隣にお住いのお客様より
お申込みをいただき、無事に売買契約を締結することが
できました。
ただ、お客様は融資希望であり、物件的に都市銀行での
融資利用はできません。（建ぺい率・容積率大幅超過のため）
そのため、大手不動産会社の方とコラボレーションをし、
とある金融機関に融資審査をしていただきました。
その金融機関は、建ぺい率・容積率超過でもお客様の属性
次第で融資利用ができ、かつ、金利も2％前後でした。
買主様もそちらの金融機関をご利用され、無事に融資承認の
取得に成功しました。
3. 売主様のお引越し先の選定・お引渡し
売買契約締結後、買主様の融資承認もおり、次は売主様のお引越し先の
選定です。
ムーブダウンのため、都内のタワーマンションの賃貸物件への
お引越しを夢見ていた売主様にご条件に近そうな物件を複数ご紹介
させていただきました。
何件もお申込みをいただき、賃貸の管理会社と協議をしましたが、
お客様が無職で60代の女性ということでなかなかオーナー様の承認が
いただけませんでした。
オーナー様からの御断りの理由は、「収入がないのに20万円以上の
家賃をどう支払い続けるのか」ということでした。
そこでお客様と協議をし、オーナー様と交渉をしました。
敷金の金額を上げるので貸していただけないか、2年の定期賃貸借
契約で家賃を2年分前払いさせていただいてもいいので何とか貸して
いただけないか等、お願いをしましたが、ほとんど賃貸物件で
お断りされてしまいました。
最終的に1件、お客様でも保証会社の承認を取得することができ、
ギリギリのところでお客様にご希望物件にお引越しいただくことが
できました。
その後、お引越しを終え、無事にお引渡しが完了しました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは「建ぺい率や容積率が超過していても
売れる」ということです。
よく、建ぺい率や容積率が超過していたり、再建築不可物件だと
売れないという不動産会社の担当者がいると思いますが、それは
あくまで決めつけだと思います。
私はそういった物件を多数扱っているため、「売る術」を知って
ます。
また、今回の売主様のお住み替えの動機は、大きな家に住んで
いたため、荷物も増えてしまい、自分に万が一のことが起こって
しまった場合、お子様たちが何を捨ててよくて、何を捨てては
いけないのか困ってしまう、そういったことを避けるために
元気がよい「今」から引越しをすることをきっかけとして
荷物を減らしていくのです、と。
つまりは相続対策。
将来、相続が発生した場合のお子様たちのことを
考えてのお引越し。
人生の中で都心のタワーマンションの高層階に住んでみたい
という夢も後押しし、今回の一連のお住み替えに発展しました。
今回のお客様のように「万一のことがいつ起きるかわからない
から、今、自分が元気なうちにできることをする」、この考え
本当に重要なことだと思います。
最終的には、9年前に私の仲介でご購入いただいたときの
購入金額と同等の金額でご売却いただくことができました。
お引渡しの際、夢を実現できたお客様の笑顔は、最高でした。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました！
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