戸建孤独死があった売れない戸建を買い取ってほしい！（横浜市神奈川区）
| ご相談者： | 大手マンションデベロッパー系不動産会社 様 横浜市西区 |
私のお客様が相続で取得された戸建のご売却をお考えです。
ただ、その戸建は、道路より宅地が下がっており、かつ、道路との接道幅が2ｍしかありません。
さらに元々その戸建には男性が一人でお住まいでしたが、建物内でご病気でお亡くなりになり、発見が4ヶ月後でした…。
お客様は他の不動産会社で売却を試みたそうですが、状況が状況のため、売却が出来なかったそうです。
この孤独死があった売れない戸建をお客様のためにもリライトさんで買い取っていただけないでしょうか？
状況
・土地137.28㎡・建物111.92㎡（平成4年築）
・駅から徒歩圏にある住宅地内の戸建
・孤独死あり（発見が4ヶ月後で現地は凄惨な状態）
・道路との接道が2ｍしかなく、車両の駐車が困難
※土地形状は旗竿地
・建物はハウスメーカー施工の軽量鉄骨造2階建
解決策
1. 担当者からの相談・現地確認
今回の案件は過去に何回か取引きのある大手マンションデベロッパー系不動産会社の担当の方からの案件でした。
その担当の方がお客様（売主様）より相続物件のご売却のご依頼を受けたのですが、その相続物件（戸建）は孤独死があり、車の駐車も困難な道路下の戸建でした。
聞くところによるとお客様が相続で取得されてから、他の不動産会社で売却を試みたそうですが、室内が凄惨な状態と言うこともあり、売れなかったそうです。
そのため、「お客様のためにこの売れない戸建を売却するためには」と担当の方が考えた結果がどんな難あり物件でも事業収支ができれば買い取れる当社への買取相談だったのです。
後日、担当の方と一緒に現地で待ち合わせをし、建物内部を確認。
ただ、当初は状況が状況なだけに長居はせずに、室内を早々に確認しました。
そして、収支計算、事業計画を立てました。
最終的に事業収支的にはちょっと厳しめでしたが、数回お取引きのあった担当者だったため、当社にて買い受けることにしました。
そして、数日後にお客様を売主、当社を買主とする売買契約を締結し、残代金をお支払いし、引渡しを受けました。
ただ、測量の際に今回の物件が道路より低かったため、排水を隣地の土地を通過して放流していたことが発覚。
配管が通っている隣地の方からは、「下水道管を撤去してほしい」と主張されてしまいました。
2. 室内のリフォーム工事とポンプアップ工事、ホームステージング
当社購入後、すぐに内外装のリフォーム工事に着手しました。
まず行ったことが特殊清掃。
それから外壁・屋根の塗装、キッチン・浴室・洗面化粧台・トイレの交換、フローリング張替えなど全てリフォームを行いました。
今回のリフォーム工事に際しては、1級ホームステージャーによるカラーコーディネートとホームステージングも実施。
この時、買主様に安心してお買い求めいただけるように瑕疵担保責任保険を付保できるよう第三者機関の現場調査も実施、無事に検査も合格しました。
そして、とっても素敵な戸建に生まれ変わったのです。
また、隣地を通っていた下水道管については、その撤去工事を行い、新たに宅地よりも高いところにある前面道路に埋設されている下水道管に放流するために100万円以上もの資金を投下し、ポンプアップ機械を設置しました。
これでお隣さんの不安も解消されました。
3. お祓いの実施
前述の通り、過去に孤独死があったため、売却活動前にお祓いを行いました。
本来はリフォーム工事前に行おうと考えていましたが、現地がとてもそんな状況ではなかったため、リフォーム工事完了後に行いました。
やはり事故物件などの場合は、お祓いをしてあげた方が購入希望者も買いやすいですからね。
4. お隣さんのために
当社が購入した後にも測量を継続しました。
それは、測量をした結果、当社が買い取った戸建の接道幅は2ｍは超えていたため、建築基準法の接道義務を満たしていたのですが、お隣さんの接道が1.98ｍと2ｍに満たないため、このままでは建替えができない再建築不可物件ということが判明したからです。
このままではお隣さんが将来、建替えができないと困ってしまうと考えた私は土地家屋調査士の先生とお隣さんと協議を行い、当社が買い取った戸建の接道部分を調整し、お隣さんの土地も2ｍしっかりと道路に接道するように手配しました。
最終的には当社が買い取った戸建とお隣さんともに建替えができるように調整を終えました。
言ってみれば、お隣さんのためのボランティアですね。
5. 売却活動の実施
お祓いを終えたところで売却活動を開始。
リフォームの仕上がりも良かったため、当初は情報を公開せずに当社のお客様に優先的にご紹介を行いました。
インターネット掲載についても他の不動産会社には公開せずに自社の販売力を活用し、買主様の募集活動を行いました。
6. 事故物件の難しいところ
売却活動を開始して間もなく、比較的お近くにお住まいのお客様より不動産購入申込書をいただくことができました。
今回は孤独死のあった事故物件ということからも売買契約前に購入希望者の方に融資の事前審査をしていただきました。
その理由は、事故物件の場合、金融機関がつける物件の評価額が低くなってしまい、お客様が希望する借入金額を借りられないことがあるからです。
そして、購入希望者の方に融資の事前審査をしていただいたのですが…、金融機関からの回答は、当初懸念していた通り、孤独死があった物件ということで担保評価が低くなってしまい、購入希望者の方の希望額のお借入れができないことがわかりました。
これが事故物件の難しいところ…。
そのため、残念ですがその購入希望者の方とのご契約はできませんでした。
そして、売却活動を再開しました。
7. 諦めずに売却活動を行った結果・・・
売却活動を再開して間もなく、当社にて新たな購入希望者の方をお探しすることに成功しました！
そして、前回同様に購入希望者の方に融資の事前審査を依頼。
その結果、今回は無事に購入希望者の方の希望金額の融資の内諾が得られたのです。
8. 売買契約の締結と引渡し
買主様の融資の確認がとれたところ、売買契約の案文を作成し、買主様に予めご確認いただきました。
その後、当社にて売買契約の締結、契約締結後に買主様には融資の本審査申込みをしていただき、数日後に無事にその融資が承認されたのです。
後日、当社に集合し、残代金の授受、所有権と鍵のお引渡しを行い、今回の事故物件買取再販プロジェクトを完結することができました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは「事故物件の注意点」でした。
「事故物件」とは過去に物件で事件や事故などでお亡くなりになった方がいたり、孤独死があった物件のことを言います。
そのようなことがあった不動産は一般的に懸念されてしまう傾向にあり、当然普通の不動産と比較すると金額的に安くなってしまいます。
ただ、事故物件の内容によっては金額ではなく、売れないという場合もあります。
今回のように当初の凄惨な状態では一般エンドユーザーに向けて販売しても不動産会社も事故物件に立ち入らないと決めている方も多数いるため、売ろうにも売れません。
ただ、諦めないでください。
当社のように事故物件でも、室内の状態が言葉で表せない位ひどい状態でも買い取ることができる会社もあるのです。
事故物件の売却は当社のような会社に出会えるかどうかということがポイントなります。
もちろん、事故物件の程度が軽いものであれば、普通に一般のお客様にお買い求めいただくという選択肢だってあります。
また、事故物件の売買の際には、金融機関の評価額も低くなってしまうことも念頭に置いておかなければなりません。
今回のように事故物件だからといって売れないということはありませんのでそこは安心してください。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました！
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神奈川県横浜市神奈川区泉14-9
