戸建複数の仲介業者や買取業社から断られてしまった再建築不可物件を売却してほしい！（千葉県印西市）
| ご相談者： | S.H 様（インターネットからのお問い合わせ） 千葉県印西市 |
印西市に叔父と叔母が所有する不動産（戸建）があります。
その物件は、再建築不可（空き家になり3年が経過）、駐車場無し、収容物がある状態という事で複数の仲介業者や買取業社に依頼するも断られており、今後どうすればいいのか悩んでいる状態です。
そこでインターネットで検索したところ、リライト様にたどり着きました。
叔父と叔母はこの様な物件なので処分として考えている様ですので希望金額は特にないようです。
どうかよろしくお願い致します！
状況
・土地99.20㎡・建物66.23㎡（昭和49年築）
・建物は築45年が経過し、躯体・設備とも老朽化
・室内、敷地内に大量の残置物有り
・駅から徒歩圏にある住宅地内の戸建
・路地が細く車の侵入ができない
・前面道路が建築基準法上の道路ではなく、
建物の新築、増・改築不可（再建築不可物件）
・前面道路（路地）を第三者が所有
解決策
1. お客様からのお問い合わせ
インターネット経由でお客様より戸建ご売却のご相談をいただきました。
その内容は、お客様の叔父様、叔母様がご所有されている千葉県印西市にある老朽化した戸建の売却でした。
その戸建は接道に問題があり建替えができず、車庫もない、老朽化した戸建でした。
さらにお客様（ご相談者様・叔父様・叔母様）の方で複数の不動産仲介会社、不動産買取会社にご相談をされた結果、全て断られてお悩みの状態でした。
当初、お客様はお仕事の関係でメールでのご連絡を希望されていたため、背景や状況、売却条件などをメールでやり取りし、ヒアリングしていました。
そして、後日、現地でお会いすることになったのです。
2. お客様との現地調査
後日、現地でお客様とお会いし、打ち合わせをしました。
現地は、成田線「木下」駅徒歩6分の場所に位置し、とても静かな住宅地でした。
ただ、道路から奥に行く私道（路地）が第三者所有であったこと、私道所有者からの通行承諾書の取得ができていなかったこと、私道の幅が狭く、車が入らないこと、私道が建築基準法上の道路として認定されておらず、建物の建替え、増・改築ができない再建築不可物件であることが判明しました。
また、建物は築45年が経過し、３年間も管理されず空き家となっていたため、ベランダの屋根は落ち、1階の床は全体的に腐食しており、設備などはほとんどが使用できない状態でした…。
そして、室内・外部には前の入居者が残した大量の残地物が無作為の状態でありました。
車が入らないこともあり、建物の解体工事には300万円、住めるようにするためのリフォームには600万円がかかってしまう難あり物件でした。
聞くところによると、今回の売却物件はお客様の叔父様と叔母様がご所有されており何十年も前には叔父様、叔母様ご夫婦がお住まいでしたが、お引越しされて以降はお知り合いの方に賃貸されていました。（その方も退去済み）
お客様と現地をひと通り確認した後、ご相談当初よりお聞きしていた通りかなりお困りの様子だったため、売却物件の売却について私の方でお引き受けすることにしました。
ただ、売却物件の状況が状況なだけにお客様には「売却できたとしても価格は低廉になってしまう。この残置物が散乱している状態は見る方にとって印象が良くないため、業者に依頼するのではなく、ご自身でできる程度で片付けていただいた方がいい」旨、お伝えしました。
その際のお客様からの回答は、「売却金額にはこだわりはありません。この難あり不動産を処分できればそれだけでいい」というものでした。
そして、販売用の写真を撮影し、間取りの確認をしました。
3. 売却活動の準備
お客様との打ち合わせ後、会社に戻り売却活動の準備にとりかかりました。
低廉な価格での売却活動のため、他の不動産会社からの協力はないものと考えました。
そして、物件の良い特徴をどのように伝えるかなど入念にキャッチコピーを検討し、不動産会社専用サイトやアットホームなど一般エンドユーザー向けの不動産検索サイトに情報を掲載し、各種SNSを駆使し、物件情報を拡散していったのです。
4. 見学希望者の収集
売却活動を開始すると販売価格が安いということ理由に多くのお客様からお問い合わせをいただくができました。
ただ、お問い合わせいただいたお客様に販売価格が安い理由（再建築不可物件・車が入らないこと・建物が老朽化していること等）をお伝えするとその大部分が現地を見ないまま、「今回の物件は辞めておきます」となってしまいました…。
それでも諦めることなく、売却活動を続けた結果、徐々に建物を実際に見てみたいというお客様を集めることができました。
横浜に会社がある当社が1組のお客様のためだけに千葉県に行くということは費用も、労力ともに効率的ではありません。
そのため、一定数の内覧希望者がでてきた段階で売主様と打ち合わせをし、現地内覧会を開催することにしました。
そして、内覧希望者の方に事前に内覧日時について周知したのです。
5. 売主様と二人三脚での現地内覧会
内覧会当日、現地は家具や家電製品などはあったものの以前無作為にあったゴミ（残置物のうちの一部）が綺麗になくなっていました。
これについては、売主様の方で内覧希望者の方に少しでも良い状態で見ていただきたいという思いから事前にご自身でお掃除をしていただけていたからでした。
内覧会の時間を迎えると多くのお客様にご来場いただくことができました。
売主様と私が二手に分かれ、それぞれお客様に売却物件のご説明を行いました。
その中でご見学者の方のお名前、ご検討される背景などをヒアリングしていったのです。
内覧会の最中でも売主様はご見学者の方がちょっとでも居心地が良くなるようにお茶を差し入れたり、お帰りの際にはしっかりと出口までお見送りをされていたことがとても印象的でした。
そして、現地内覧会を終え、購入申込書の提出期限を1週間後としました。
1週間後とした理由は、内覧会を見ただけではリフォーム費用などの費用的な面の見積もりが取れないからです。
売却物件には様々なウィークポイントがあったことから、購入希望者の方には多角的な面からよくご検討いただく必要がありました。
6. そして迎えた購入申込書提出期限
内覧会から1週間後に迎えた購入申込書の提出期限。
ちなみに売却物件に数多くのウィークポイントがあったことからも購入申込書は内覧会参加者のみと限定しました。（見学しないで購入するという方は後々トラブルとなる可能性が高かったからです）
その結果は…、複数の不動産仲介会社・不動産買取会社で扱えないと言われてしまった再建築不可物件になんと9組のお客様から購入申込書をいただくことに成功したのです！
売主様もこの結果には大喜びでした。
後から売主様よりお聞きしたお話でしが、内覧会開催後は終始購入申込書が1組でもいいからなんとかいただきたいと思っていたそうです。
それが、まさかの9組ということもあり、今後は売主様が誰にお譲りされるかをお悩みになってしまいました。
ただそこは現地内覧会にずっと同席いただけていたため、売主様は全ての購入希望者のお名前と特徴、背景などを現地で確認していたため、最終的には誰がいい悪いではなく、感覚的に「この方に大切に使っていただきたい」という想いから買主様を決定され、後日、私が買主様とそれ以外の購入希望者の方に結果のお知らせをしました。
7. 売買契約の締結とお引渡し
買主様が決定したところで契約書類の作成にとりかかりました。
そして、契約書の案文ができたところで売主様、買主様にご送付し、事前にご確認いただきました。
その後、ご契約日時の調整を行ったのですが、売主様の病院への通院の関係でなかなか都合がつきませんでした。
そのため、持ち回り契約方式に変更しました。
持ち回り契約というのは売主様に先に契約書に署名・押印いただき、その後に買主様に署名・押印いただくというもので売主様と買主様が同席せずに契約する方法のことです。
そして、後日、司法書士の先生と一緒に午前中に売主様のご自宅を訪問し、売買契約書のご説明と署名・押印を済ませ、その午後、買主様とお会いし、同じく売買契約書のご説明と署名・押印を済ませ全ての手続きを終えることができました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは「雰囲気づくり」でした。
今回の売却物件は、複数の不動産会社に断られてしまった老朽化した車の入らない難あり物件（再建築不可物件）でした。
それでも売主様はなんとか手放すために、どうしたら良いのかと考え、現地内覧会の前にご自身でお掃除をされたり、長時間に渉る内覧会に参加され、ご来場者の方に少しでも心地良い状態でご見学いただけるようにとお茶の差し入れをされ、終始笑顔でご来場者の方のご対応をされていました。
この売主様がとったご対応、つまり「売却に向けての雰囲気づくり」が今回、購入希望者を多数お探しすることができた要因でした。
不動産は不動産会社に任せれば、「不動産会社が勝手に売ってくれる」という考えは間違えで、「不動産会社とともに良いお客様（ご縁）を探しに行く」ということが不動産の売却なのです。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました！
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