戸建20年以上空き家にしていた田舎の戸建を手放したい！（千葉県市原市）
| ご相談者： | F.K 様（大手不動産会社からのご紹介） 横浜市緑区 |
千葉県市原市に亡くなった主人が40年前に購入した戸建があります。
その戸建はほとんど使用しておらず、20年間空き家となっています。
私も高齢になり、病気がちなため、この空き家を子どもに残すことのないよう早めに処分したいと考えています。
リライトさんにてこの戸建の処分のお手伝いをしていただけないでしょうか？
状況
・土地86m2、建物54m2（築40年）
・駅からバス便エリアの市街化調整区域に立地
・境界標が不明
・建物の老朽化が激しい
・20年間空き家
・昔の抵当権が設定されたままとなっている
・鍵がない
解決策
1. お客様との打ち合わせ
今回のお客様は過去に取引きのある大手不動産会社の担当の方からのご紹介でした。
その大手不動産会社では売却物件のある千葉県市原市がテリトリー外のため、対応ができず、当社に白羽の矢が立ったのです。
お客様（売主様）をご紹介いただき、後日、お電話で打ち合わせ日の調整をしました。
初めてお客様とお会いした際、今までの経緯・ご意向を確認しました。
お客様は、40年前に今は亡きご主人様が購入され、20年間空き家となっている戸建を相続されていました。
ご高齢でかつ病気がちなお客様は、自分に万が一のことがあった場合、その空き家をお子様に残してしまうことを不安に思っていました。
そのため、お客様のご意向はその老朽化した空き家を「タダでもいいから手放したい」というものでした。
ただ、売却物件の状況、地域性からも「タダでも手放せるのか」とご心配されていました。
そして、私の方で売却の流れや売却にかかる費用などをご説明し、地域的なお話をしました。
売却物件のある千葉県市原市江子田エリアの過去の不動産の取引事例や売出物件を調べましたが、不動産の売買はほとんどされていませんでした…。
そして、お客様を笑顔に変えるために、という想いで売却業務をお引き受けしたのです。
2. 売却の準備
売却物件には、ご主人様がご購入された際に設定された抵当権（休眠担保）が設定されたままとなっていました。
その点については、お客様より司法書士の先生に依頼していただき、この休眠担保の抹消登記をしていただきました。
そして、お客様に売却物件の鍵をお借りしようとすると…お客様も鍵を持っていない、と…。
そのため、鍵については現地調査時に鍵屋さんを手配し、開けてもらう手配をとることにしました。
3. 物件調査でわかったこと
後日、市役所などで売却物件の建築基準法などに関する法令上の制限について調査を実施。
すると売却物件が市街化調整区域にあることが判明。
市街化調整区域は、原則として建物の建築ができない区域のため、その点について今回の売却物件は建替えができるのか、そもそもなぜ建築できたのかを突き詰めていきました。
その結果、売却物件は市街化調整区域に指定される以前に建物が建築されていたため、「線引き前宅地」とみなされ、同一用途であれば建替えも可能との見解を得ることができたのです。
他には文化財保護法、景観法の規制がかかる地域ということもわかりました。
ただ、売却に関して大きな障害となるようなことはありませんでした。
4. 現地調査で見たもの
行政での物件調査を終えると売却物件の現地に向かいました。
現地到着時間が遅くなってしまったため、鍵屋さんを呼んでの開錠作業はまたの機会としました。
売却物件は、建物が著しく老朽化しており、軒先や外壁の一部は剥がれ落ちていました。
隣地との境にあるべき境界標は全て見当たりませんでした。
そして売却物件の周辺を見渡すと売却物件同様長年空き家となっている廃屋が点在していたのです。
5. 当社のルートを駆使して売却活動
調査を終え、その結果を売主様にご報告し、販売価格を決定しました。
建物の状況や地域的なことを考慮し、その販売価格は数十万円となりました。
売却物件については普通に売却活動を行っても苦労することが予想されたため、今回はすでに当社に「不動産を買いたい」とご登録いただいているお客様に限定して、情報を発信しました。
すると…すぐに5組のお客様より内覧希望をいただくことが出来たのです。
そのため、5組のお客様にそれぞれご見学いただくのではなく、「内覧会」として、1日に5組のお客様にご見学いただけるよう組み立てたのです。
6. 玄関ドアの開錠から内覧会の開催
内覧会当日は、前もって手配していた鍵屋さんに玄関ドアを開錠していただきました。
この時、初めて建物内を確認したのですが、室内はフローリングは剥がれ、埃が溜まり、酷い状況でした。（とても使える状況ではありませんでした）
建物をリフォームして使うためには、600万円前後、解体するには120万円前後がかかってしまいそうでした。
そして、定刻になり、内覧会を開催。
予定通り、ご来場者もあり、内覧会が終了しました。
7. 購入申込書の受付
内覧会の日から1週間後を購入申込書の提出期限としました。
売主様と一緒にドキドキしながらご来場者の方からのお申込みを待っていました。
そして、迎えた購入申込書の提出期限。
その結果は、無事にご来場者の方の中でこの老朽化した戸建を買いたいというお客様より購入申込書をいただけたのです。
8. 売買契約とお引渡し
買主様が決定したところで契約書類の作成に取り掛かりました。
そして、契約書の案文が出来たところで売主様、買主様にそれぞれご確認いただき、後日契約日の調整。
売主様の体調が優れないこともあり、ご契約は私が売主様のご自宅を訪問し、売主様に先に売買契約書等をご記入・押印していただきました。
その後、買主様に売買契約書等にご署名いただき、売買代金の授受、お引渡しを終えました。
そして、途中、ちょっとしたアクシデントはあったものの、今回の難あり売却物件の売却業務を完結することが出来たのです。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは「難あり物件売却時に大切なこと」でした。
今回の売却物件は、郊外の市街化調整区域にある築40年、空き家期間20年の廃屋でした。
それを当社がすぐに売却できたのは、当社にはそういった難あり物件や地方の空き家などを探しているお客様のリストが多数あるからでした。
今回はそれが功を奏し、スピード成約となりました。
難あり物件を売却するために大切なこと、それは売却を任せる不動産会社が「難あり物件を探している数多くのお客様のリスト」を持っているかどうか。
さらに今回の案件に関しても「タダでもいいから手放したい」というお客様のご要望に対して、無事に「売却」することに成功したのです！
つまり、お客様の不動産トラブルを解決し、お客様を笑顔に変え、相場のないところに相場をつくることが出来ました！
関係者のみなさま、本当にありがとうございました！
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