土地固定資産税が年間12万円かかる建物の建てられない土地を手放したい！（愛知県知多市）
| ご相談者： | T.T 様 静岡県沼津市 |
愛知県知多市に10年くらい前相続した土地があります。
もともとは古家があったのですが、その不動産を処分するために地元不動産会社に相談したところ、「古家があったら売れない」と言われ、多額の資金を投下し、古家を解体しました。
ところが、その後、建物が建てられない土地と判明し、さらには建物がなくなったことにより固定資産税が年間12万円となってしまった。
それ以降、この土地のことが嫌になり現地にも行かなくなってしまいました…。
もうこの土地を手放せないと半ば諦めていたところ、リライトさんのホームページを拝見しました。
この税金ばかりかかる土地を子どもには残したくない、何とか助けていただけないでしょうか？
状況
・駅から徒歩10分の市街地内に立地
・土地面積388㎡（路地状部分含む）
・路地状敷地で軽自動車しか乗入れができない
・元々古家があったが売主様にて古家を解体
※以降、接道要件を満たさず、建物の新築ができないため
売れない
・固定資産税が年間12万円
・売主様のご自宅から現地まで距離があり、管理ができない
解決策
1. お客様との打ち合わせ
当初お客様よりご連絡をいただき、後日面談させていただくことになりました。
その時お聞きしたことは、「10年以上前に相続で取得した」、「遠い親戚が地元で不動産会社をしており、売却の相談をしたら、古家を解体しないと売れないと言われ、解体した。ところが、建物の建築ができない土地とわかり、それ以降、固定資産税が年間12万円に跳ね上がってしまった」、「いくつかの不動産会社に相談したが、全ての不動産会社から売れないと言われてしまった」、「このお荷物不動産を子どもに残せない。もうリライトさんしか相談できるところがありません。何とか助けて欲しい」というものでした。
そこで当社でお手伝いさせていただくことにし、お客様がお持ちの資料一式をお預かりしました。
2. 行政での物件調査
後日、明け方に横浜の自宅を車で出発し、愛知県知多市の市役所に向かいました。
市役所などでの調査でわかったことは、売却物件が路地状敷地（旗竿地）で現行法（条例）では路地部分の奥行きが15ｍ超の場合、幅は全ての場所で2.5ｍなければ建物の新築ができないこと、古家が新築された当時は都市計画区域外のため、接道要件がなく適法に建物を新築出来たということでした。
ちなみに建築基準法第43条の許可を取得して建築できないかも検討しましたが、それでも建物の建築はできないという土地でした…。
役所調査ではそれ以外で問題となることは特にありませんでした。
3. 現地調査の実施
知多市2日目は朝から現地調査を開始。
様々な角度から写真を撮影し、境界を確認。
境界標があるところもあれば、ないところもありました。
お隣さんの倉庫の軒先が売却物件に若干越境していました。
そして、現地調査を終えてから、隣接地の方を訪問し、ご挨拶。
心の中では「お隣さんにご購入いただければ、地続きの土地として活用ができる。きっと誰かお引受けいただけるのではないか」と考えていましたが、実際はご近所さんからはタダでもいらないとお断りされてしまいました。
さらにご近所さんから言われたのは、「いつも草が伸びてきて虫が酷いからしっかり草刈りするように言っておいてね」とお𠮟りを受けてしまいました…。
そうこうして、現地調査も終了。
いろいろなことを思い、横浜に戻ってきました。
4. 売主様へのご報告と売却活動開始
調査後、現地調査の結果を売主様にご報告。
売主様は少し落ち込み気味に「やはり建物は建てられませんか…。以前、市に寄付すると言いましたが、寄付も断られてしまいました。」と、続けて「どうしたらいいのでしょうか？」というご質問をいただきました。
もちろん、私は「建物の建つ建たないは関係ありません、私が必ず売却します！任せてください！」と回答しました。
最後に「建物が建てられない土地で固定資産税が年間12万円は高すぎるので市役所と協議をしてください」とお話しました。
そして、売却に向けて各種サイトに情報を公開しました。
もちろん、募集の方法は「住宅地以外」で資材置場や車両置場として。
5. お問い合わせからお申込み
後日、売却物件の情報を当社ホームページやアットホームなどの不動産検索サイトに掲載。
すると立地、広さ、値段から多数のお問い合わせをいただくことができました。
ただ、大部分は建物が建てられない土地とお伝えするとフェードアウトしていってしまいました…。
諦めの悪い私は、そんなことはお構いなしに売却のためにご紹介を継続していきました。
その結果、愛知県内の法人より資材置場として検討したいというお話をいただき、購入にかかる諸費用や物件の特徴などをご説明し、最終的にその法人より購入申込書をいただくことができたのです。
6. 売買契約と久しぶりの再会
他の不動産会社から「売れない」と言われた土地、愛知県内の法人より購入申込書がいただけた旨、売主様のご報告をしました。
すると売主様は大喜び、「ぜひ契約に向けて進めて欲しい」というお話をいただけました。
そこで私は売主様に「固定資産税が高すぎる件、市役所の税務課の方と打ち合わせしていただけました？」とご質問したところ、「まだです。最後なので一度、市役所に問い合わせしてみます」ということになりました。
そして、売主様が後日、市役所の固定資産税課の方とお話をされた結果、建物が建てられない土地で固定資産税が12万円は確かに高すぎるということになり、元々12万円だった固定資産税が8万円弱まで下げていただくことに成功。
売主様としても市役所の対応に満足され、買主様もランニングコストが減ることになるため、とても喜んばれていました。
売買契約書の案文をご用意をし、事前に売主様、買主様にご確認いただきました。
そして、ご契約は売主様が経営されている静岡県の会社にて行いました。
なお、その際、買主様が所有権移転登記手続きをご依頼された先生は、私が5年くらい前に愛知県知多郡南知多町の分家住宅の売却時にとてもお世話になった司法書士の先生で久しぶりの再会となりました。
そして、契約書の読み合わせ、売買代金の授受、引渡し、全て滞りなく手続きを終えることができました。
ただ、売主様の売却代金は古家解体費用の半分にも満たない金額でした。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは「建物を壊す前に確認したいこと」でした。
お客様（売主様）が相続された時は古家があった土地でした。
それが地元不動産会社のアドバイスのおかげで建物を解体し、接道要件を満たしていないため、建物を建築できない土地の出来上がり…。
しかも更地になったことで固定資産税まで上がってしまった…。
こういった一連の流れって他の案件でも意外と多くあります。
根本は、地元不動産会社の提案ミス、これに尽きます。
タラればの話ですが、もし、古家があれば、どんなに古くても今回の売主様のように解体費用の方が売却代金より高くなるという逆転現象は起こっていなかったと思います。
私であれば、「この土地は建替えができない土地なので、古家付きで売却しましょう」とご提案をしました。
もしかしたら、古家を自分でDIYで直したいという方や倉庫として活用したという方がいたかもしれません。
または古家を解体してほしいと言われてもその解体費用の一部を買主様にご負担いただくという方法がとれたかもしれません。
今回のようにしないためにはどうすべきか、それは不動産所有者の方も不動産会社に任せっきりにするのではなく、ご自身で建物を取り壊しても本当に建物が新築出来るのかということを市役所等の建築指導課に行き、相談し、裏付けをとることが大切。
そうすれば、「しまった、建物を解体したら、家が建たない！？」なんてことは起きないと思います。
不動産って奥が深い、つくづくそう思います。
なお、土地の活用方法は、建物を建てることが全てではないので、建物が建てられないからって悲観する必要はありません。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました！
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