戸建再建築不可の借地権付建物の再生！（横浜市港北区）
| ご相談者： | 大手電鉄系不動産会社 様 神奈川県横浜市港北区 |
当社が売却のご依頼をいただいている物件で
借地権付建物があります。
現状のままでは借地部分が道路と接していないため、
建物の建替えができません。
それでも何とか御社にて買取っていただけないでしょうか？
状況
・借地権付建物のため、所有権の物件と
比較して売却しづらい
・借地部分が建築基準法上の道路に接道して
いないため、現状では建て替えができない
・農地法の届出が必要
解決策
1. 現地及び資料の確認
担当の方より買取査定のお話をいただき、
すぐに現地調査を実施しました。
建物は少し変わった今どき珍しい平家建（間取り
がワンルームタイプ）の住宅。
室内は、リフォームが必要な状態でした。
今回は、借地権付建物のため、借地権の範囲や
内容について詳細資料をいただき、確認しました。
ここで問題を発見。
地主さんから借りている借地権部分が建築基準法上の
道路に接してませんでした。（現状のままでは再建築不可）
2. 担当者との打ち合わせと仕入契約
担当の方からは「売主様は煩わしいことを懸念される
ため、現状のまま、境界非明示、万が一、欠陥があっても、
建替えができなくても、一切売主様には請求はしないで
欲しい」旨のお話をいただきました。
そのため、現状のまま、購入させていただきました。
3. 農地法の届出と物件の取得
売主様とのご契約締結後、担当の方が地主さんより
譲渡承諾書（地主さんからの売ってもいいですよ、
という許可）を取得されました。
同時に土地の地目が畑だったため、農地法の届出を実施。
そして、借地権付建物の取得をしました。
4. 販売計画の立案・実施
物件取得後、リフォームして販売をするか、
借地権の土地として販売するかを多角的に検討しました。
最終的には、当初は今の建物を活かすかたちで借地権付
建物として販売を開始しました。
5. 借地内容についての地主さんとの協議
販売活動と同時に地主さん（土地所有者）と
借地内容についての協議。
まずは、借地部分が建築基準法上の道路に接していない
ため、道路部分までを借地部分として組み込むことの承諾を
いただきました。（これで建て替えが可能に）
続いて、借地期間、売却時の譲渡承諾料についても協議を
行いました。
※中古の借地権付建物は金融機関の担保評価が非常に厳しく
相当額の自己資金がないと購入が難しい（新築戸建は除く）
6. 借地権付新築戸建での成約・引渡し
前述の通り、販売当初は、中古の借地権付建物として
販売活動を行っておりましたが、販売開始後すぐに土地として
購入したいというお客様が現れ、ご契約をさせていただきました。
ただ、金融機関の関係で借地権付建物の場合、特に今回の
買主様は建物完成後での融資利用しかできなかったため、
借地権付新築分譲住宅として契約させていただきました。
契約前からお引渡しが終わるまで建物の詳細について
綿密な打ち合わせを行い、最終的には買主様にとって
最良のマイホームを新築し、無事にお引渡しできました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「借地内容の整理」でした。
世の中にはたくさんの不動産会社がありますが、実際に
借地権付建物の取扱いをしている会社はごく僅かです。
そして、今回のように当初の状態が「そのままでは
建替え出来ない借地権付建物」の場合は、取扱いできる
不動産会社はさらに限定されてしまいます。
今回は、プロジェクトとして購入し、権利関係と
借地内容を整理し、借地権付新築戸建として売却に
することに成功しました。
おそらく、当社にお声掛けいただく前（権利関係の調整前）の
状態では購入できる方は一般エンドユーザー、不動産会社ともに
いなかったと思います。
当社には各種問題を調整するノウハウがあります！
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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