マンション返済が負担となっている投資用ワンルームマンションの売却をしたい！（東京都新宿区）
| ご相談者： | Y.H 様（お電話でのお問い合わせ） 神奈川県横浜市西区 |
都内で同じマンション内で投資用ワンルームマンションを
2部屋所有しています。
ただ、1室の賃借人が退去してしまい、毎月銀行融資の返済を
するために預貯金を切り崩して支払っています。
生活が苦しく、このままの状態が続くと破たんしてしまうため、
早い段階で高い金額で売却して欲しい。
状況
・投資物件として購入した東京都渋谷区のワンルームマンション
・購入時より投資用ローンを組み返済していた
・購入時より賃料が下がり、さらに、やっと入居してくれた
賃借人が 3か月で退去し、収支がマイナスになっている
（毎月持出しが必要）
・すでに返済が一部滞っており、売却するために金融機関
との交渉が不可欠
・売却後も借入れが残ってしまう（任意売却案件）
解決策
1. お客様との面談と現地確認
お客様よりお問い合わせをいただいた後すぐに面談を実施、
現状を確認しました。
続いてマンションを確認へ現地に。
物件は、渋谷区でも住宅街に位置し閑静な雰囲気。
スーパーやコンビニも近くにあり、さらに2線3駅使える
利便性ある立地。
退去した1室を内覧しましたが、短期間の賃貸だったため
室内状況は良好ですぐに貸せる状況でした。
2. お客様へのご提案・債権者との協議
お客様がご購入された当初は、年金代わりに安定した収益を、と
いうことで購入をされたそうです。
ただ、現実の今は毎月の事業収支は、1室空いているためマイナスで
家賃での融資の返済ができず、毎月預貯金より持ち出しをされており、
すでに一部返済が滞ってしまっている状態でした。
速やかな対応が必要でした。
また、投資用物件の場合、実際に貸し出していた方が賃料収入が
確定するため、売却しやすい（購入希望者も購入しやすい）という
こともあり、賃貸の募集状況も確認しました。
賃貸募集している管理会社は、あまりやる気が感じられなため
弊社でも賃貸募集を協力。
また併せて売却活動を行うことにしました。
そしてその売却活動前に「物件を売却しても債務が残ってしまう
ため」債権者と担保抹消について、再三、再四にわたる協議を実施。
3. 賃貸人の募集・売却活動
賃貸と売却を平行して行いましたが、さすがに渋谷区は
人気エリアです。
活動開始後、弊社の取引会社に多数ご紹介したところ、すぐに
2部屋まとめて購入を希望する法人をお探しすることができました。
売主様の納得の売却価格及び条件的にも好条件だったため売買契約を
締結し、短期間で担保抹消及び決済引渡しとなりました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「投資用マンションを所有する危険性」でした。
よく年金対策に投資用マンションを購入しませんかというフレーズで
投資用物件を販売している会社を数多くみかけます。
購入時の資金計画では家賃もかなり高水準で資金計画がつくられ、
空室リスク、賃料の下落について、買主様もあまりよく理解を
されていないケースが多々あります。
そして人口が減少している地域では、当初見込んでいた賃料が
得られない、空室が続き、預貯金を切り崩し、銀行融資の返済を
しているという方が増えてきました。
今回も同様の案件と言えます。
言えることは、不動産投資全てが悪いのではなく、購入当初の
家賃収入や空室リスク、人口動向等を含めた資金計画がしっかりと
つくられているか等をよく検証することが重要となります。
所有しても預貯金を切り崩すだけの投資用不動産は意味が
ありません。
投資用物件は、賃貸募集をどこの会社の誰にお願いをするかで
決まらないという賃貸を決めることもできるかもしれませんし、
逆に決まる賃貸も決まらないということの場合もあるかもしれません。
どちらにしても、投資用不動産購入の際には細心の注意を
払い、ご購入されることをお勧めします。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
〒221-0842
神奈川県横浜市神奈川区泉14-9
