土地再建築不可物件の再生、負動産を富動産に！（横浜市保土ヶ谷区）
| ご相談者： | 地元不動産会社 様 神奈川県横浜市 |
弊社（地元不動産会社 様）のお客様が保土ヶ谷区に
建替えができない不動産をご所有されています。
空家になって相当経ち、建物もボロボロで毎年固定資産税のみを
負担している状況です。
問題が多い物件ですが、御社にて購入していただけないでしょうか？
状況
・接道に問題があり、建替えができない
・境界が不明
・ボロボロの建物がある
・前面道路が第三者所有の私道
・道路が狭く、軽自動車しか入らない
・売主様は何もしないで今のままの状態での売却希望
・災害危険区域内
・敷地内の擁壁が老朽化しており、がけ条例の適用を受ける
解決策
1. 担当者との打ち合わせ
当社にご相談いただいた担当の方よりご連絡をいただき、
すぐにお会いして打ち合わせをしました。
打ち合わせをした内容は、物件がどういう状況の物件か、
売主様の希望の金額及び条件はどういったことかでした。
まず物件については、前面道路が狭く、普通車の通行が
できませんでした。
かつ、建築基準法上の道路として認定されていなかったため、
建替えができない物件でした。
また、前面道路の私道が第三者所有というところもネックと
なりました。
売主様のご意向としては、とにかく何も（測量も）しないで、早く、資金化を
したいということでした。（瑕疵担保責任免責で）
2. 現地での物件調査・契約（仕入れ）
私のほうで打ち合わせ後、すぐに現地に足を運び、行政の各窓口にて
調査・協議を行いました。
そして、売主様のご希望金額で何とか事業化できそうだったため、
ご契約（仕入れ）をし、引渡しを受けました。
3. 物件の再生作業１
引渡しを受けてからすぐに私道所有者の方を訪問し、ご挨拶。
建物の解体時に私道を通行させていただきたいとお願いしました。
もちろん、軽自動車くらいしか通行できない幅の道路だったため、
解体費用は高額となりました。
そして、手壊しによる解体作業をし、更地に。
本来は、古家があるうちに測量をする方が望ましいのですが、
今回は古家が大きすぎたため、解体工事を先に行いました。
そして、いつもお願いしている土地家屋調査士の先生に土地の
境界標の設置および測量作業をお願いしました。
測量の結果、物件の擁壁が一部隣地に、隣地のブロック塀が一部物件に
越境していることが判明しました。
そのため、各所有者と将来「建替え（擁壁の部分は築造替え）の際に
越境物を是正する」旨の合意書を締結。
4. 物件の再生作業２
前面道路が第三者所有の私道だったため、今後の事業計画、
「売りやすさ」を考慮すると私道部分の持分の購入を考えました。
そして、再度、私道所有者の方に持分の全部ではなく、一部だけ
売却してほしい旨のお願いをし、複数回の協議を得て、最終的に
無事に私道部分の持分を購入することができました。
この私道部分の持分がないと、将来、私道所有者と買主様が
揉めてしまう可能性があります。
今回は、その点においても問題を払拭しておきました。
5. 物件の再生作業３
解体作業も終え、越境の合意書も取得し、私道の持分を購入し、
続いては道路問題の解決でした。
もともとは物件の周辺の方4件の方も建替えができない
再建築不可物件でお悩みでした。
そこで当社にて近隣住民および監督官庁と再三、再四に
わたる協議の結果、時間はかかりましたが、何とか道路問題を
解消すること、物件の再生に成功しました。
そして、それ以降、近隣住民の方も建替えができように
なりました。
6. 販売・売却の契約及び引渡し
物件の再生が完了し、すぐに一般のエンドユーザー様向けに
販売活動を開始しました。
もともと60坪の土地を今回、各30坪の2区画に分割し、販売。
人気のある駅からも近いため、早々に1区画に購入のお申込みを
いただけました。
そして、諸条件の協議を行い、ご契約。
先日、無事にお引渡しを終えることができました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「再建築不可物件の再生」でした。
何もしないと建替えができない費用ばかりかかってしまう負動産、
ただしっかりその不動産と向き合い対処してあげることで再生できる
場合が多々あります。
「負動産」から「富動産」に変えることだってできます。
ただ、この作業は複雑な仕組みやたくさんの知識、ノウハウが
必要となるため、正直、大変な作業となります。
それでも、今回のように成功させたときの充実感は何とも
言えません。
特に当社が道路問題を解消し、物件を再生、建替えできるように
することで今まで建て替えができなかった近隣住民の方も建替えが
できるようになったこと、それによりみられる近隣住民の方の自然な笑顔は
最高でした！
これからも続けていきます、再建築不可物件の再生を！
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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