土地田舎の市街化調整区域の土地を処分したい（千葉県大網白里市）
| ご相談者： | 大手生命保険会社 様 東京都千代田区 |
弊社（大手生命保険会社 様）のお客様で以前田舎の土地を
処分したいというお客様がおります。
地域的に売却をお願いする不動産会社がなく、困っています。
御社にて何とか処分していただけないでしょうか。
状況
・市街化調整区域の土地
・駅からも距離がある（バス便）
・境界が一部不明
・隣地からの越境がある
・同じ地域で取引事例がほとんどない
・固定資産税のみ何十年もお支払い続けている
解決策
1. お客様との打ち合わせ
ご紹介者様よりお話をいただき、すぐにご紹介者様とともに
お客様を訪問し、ご意向を伺いました。
お客様より「この土地は市街化調整区域の土地のため、建物の建築が
できません。昔高い金額で購入しましたが、今となっては売れないと
思います。処分したいので手伝っていただけないでしょうか」とのお話を
いただきました。
2. 相場の把握
お客様との面談後、すぐに売却物件の相場を不動産会社や
インターネット等により調べましたが、周辺でもほとんど取引きされている
実態がありませんでした。
そこで周辺の不動産会社に連絡をし、実情をヒアリング。
結果は、やはり売却物件周辺ではそもそも不動産が動かない、と。
理由は、売却物件のエリアはみんな持ち家を持っており、
わざわざ駅から遠い物件を購入する人がいないためでした。
3. 現地調査の実施
お客様より正式にご売却のご依頼をいただいてから
物件の現地調査を行いました。
現地は、境界標が一部なく、隣地の軒先の越境もありました。
売主様は、草刈りもされていないのに現地は雑草も生えておらず、
きれいに管理されておりました。
隣地の方にご挨拶をし、「隣の土地を販売させていただくことに
なりました。もし、土地をお探しの方がいらっしゃいましたら、ぜひ
お声がけ下さい。」とお伝えしました。
とても感じのよいお隣さんで、お話をお聞きしたところ、
今まで何十年も売主様のかわりにご厚意で草刈りをしていただけていました。
4. 行政での物件調査
現地調査の後に市役所等行政での物件調査を実施。
まず物件が、市街化調整区域の土地であることが判明しました。
※これについては、売主様もご存知でした
市街化調整区域の土地は、市街化を抑制する地域であり、基本的に
建物の建築ができません。
そのため、今回は「何とかこの土地に建物の建築ができないか」を行政の方と
協議をしました。
結果、市街化調整区域の「既造成地」という扱いにしていただくことに
より、特別な許可を取得できれば、建物の建築ができるというところまで
協議をまとめることができました。
5. 販売活動の実施
物件調査後、お客様へのご紹介用の図面を作成・各種サイトへの
物件情報の登録を行い、販売活動を開始しました。
ところが、他社さん及びお客様からのお問い合わせが全くない
状態が続き、かなり苦戦をしておりました。
6. ご契約、同日引渡し
販売開始後、数回市況相場に近づくように価格変更をして
いただきました。
最終的には、当社が持つ独自のルートと広告戦略を駆使し、
地元不動産会社の方と協力しながら、無事にご契約いただくことが
できました。
なお、ご契約に際して、売主様とご一緒に今までご厚意で草刈りを
していただいたお礼のために近隣住民の方を訪問しました。
ご契約に際しては、売買代金の関係もあり、ご契約日に売買代金の
全額を売主様・買主様にて授受をし、その日にお引渡し及び所有権移転を
行う一括決済という方法にてお手続きいただきました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「市街化調整区域の土地を売る力」です。
売主様がご認識されていたように市街化調整区域の土地は、一般的に
建物の建築ができません。
もし、売主様が当社ではなく、他社さんにご売却のご依頼されていたら…
この土地に建物が建てられるところまで行政と協議ができず、「建物が
建てられない土地」として売れないまま永遠に販売活動をされていたかも
しれません…。
当社には、市街化調整区域の土地、戸建の取引実績が多数あります。
そして、各案件ごとの売却するためのノウハウを蓄積しております。
そのため、当社には市街化調整区域の不動産を売却する力があります。
不動産の売却する場合は、お願いする不動産会社の方が、
その不動産の特性にあったスキルを持っているかどうかで
物件の売れる、売れないが決まってしまいます。
どういう不動産を誰にお願いされるか、これが
その不動産が売れるかどうかを左右してしまいます。
不動産会社選び、担当者選びは慎重に。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
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