土地道路から上がっている土地を売却したい！（横浜市神奈川区）
| ご相談者： | 不動産会社 様 神奈川県横浜市 |
弊社（不動産会社 様）のほうで道路より土地が約2ｍ以上も
上がっている土地を所有しております。
擁壁を築造しようにも多額の費用がかかってしまうため、
現状のまま売却したい。
御社にて売却を手伝って頂けないでしょうか。
状況
・土地が道路より約2ｍ以上上がっている
・現状の擁壁は宅地造成規制法の許可を取得していない
・一部、道路幅が狭い
・古家があり、印象が悪い
解決策
1. 現地確認及び行政での物件調査
ご相談をいただいてすぐに現地を確認し、物件を調査。
その後、ご相談者の代表の方と打ち合わせをしました。
代表の方からは現状の擁壁では建物を建てる際に支障が
あるかもしれない、擁壁のやり直し工事は多額の費用がかかって
しまうため、古家だけを解体し、他は何もせずに売却したい、との
お話をいただきました。
2. 相場の調査と販売準備
代表の方と打ち合わせ後に周辺の取引事例や販売物件の
リサーチ。
売却物件が擁壁等を考慮し、いくらで売却できるか、どうしたら
売却物件をより高い金額で売却できるのかを入念に調べました。
そして、いつでもお客様にご検討いただけるように工務店に
依頼し、建物の参考プラン及び建築資金の見積もりを依頼しました。
この時、多額の費用がかかってしまう擁壁の工事をせずに建て替えをする
という裏技にて見積りを依頼。
3. 販売活動の開始
いつお客様よりお問い合わせいただいても土地だけでなく、
建物含めた全体像をお話しできるような資料が揃った段階で
販売活動を開始しました。
当初は、古家があったため、その解体工事が終わるまでは、
水面下でご紹介をし、未公開物件という希少性を前面にチャレンジ価格より
販売しました。
後日、古家の解体が完了したため、販売価格を査定金額に変更し、
情報をオープンにして販売を行いました。
4. 諸条件の協議と売買契約
販売価格を査定金額に変更してから多数のお問い合わせがあり、
その中のお客様よりお申込みをいただくことができました。
ただ、諸条件の調整がはいってしまったため、売主様、買主様間にて
再三、再四に渉る協議をし、最終的に無事にご契約いただくことができ
ました。
5. 建物の滅失登記の実施
ご契約後、以前建築されていた古家の建物の登記が
残っていたため、土地家屋調査士の先生に依頼し、その登記の
抹消登記（建物の滅失登記）を行いました。
6. 引渡しと測量図の交付
買主様の住宅ローンの融資の承認がおり、古家の滅失登記も
終わり、残代金・引渡し日を迎えることができました。
残代金時には売主様が所有されていた土地の測量図と隣接地との
筆界確認書を買主様にお渡しし、残代金・固定資産税の清算金の
授受及び抵当権の抹消等すべて段取りよく終えることができました。
担当者からの一言
今回の案件のポイントは、「イメージできる準備」です。
人は、不動産を購入するときに住んだイメージ、資金計画がわからないと
不動産を購入しません。
逆に物件に住んだイメージができ、資金計画がわかれば、物件を購入しやすく
なります。
そのため、マンションは現物をみたり、モデルルームなどを見学することで
住んだときのイメージがわきます。
戸建も現地を確認したり、設計図面を見たり、参考現場を見学することで
住んだイメージがつきます。
土地は･･･。
この土地にどんな建物を建てられることができ、その建物がいくらするのか
非常にイメージしづらい、これが特徴です。
そのため、土地を見ていただいただけでは物件をいいと思ってもなかなか
買えません。
だから、土地の物件の場合、その土地にどんな建物がいくらくらいで
建築できるのかを予め準備しておきます。
そうすることでお客様は住んだイメージ、資金計画を考えやすく
なります。（買いやすくなります）
今回は、その建物の建築費や参考プランに擁壁をやり直さないで
建物を建築する方法というエッセンスを加えました。
最終的にはそういった細かな気配りが功を奏し、無事に売主様の
希望金額で土地を売却することができました。
大切なことは、購入希望者の方が購入しやすい状態をつくって
あげることです。
関係者のみなさま、本当にありがとうございました。
〒221-0842
神奈川県横浜市神奈川区泉14-9
